Schritt 1: Stellen Sie fest, ob es sich um Hausbesetzer oder Mieter handelt
Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen einem Hausbesetzer und einem Mieter zu verstehen, da mehrere Staaten einen Entfernungsprozess für Hausbesetzer und einen separaten Entfernungsprozess für Mieter haben.
Squatter
Hausbesetzer sind Menschen, die in eine Immobilie ziehen, auf der sie kein gesetzliches Wohnrecht haben – kein Mietvertrag und keine Erlaubnis des Eigentümers / Vermieters, dort zu wohnen.
Die Immobilie kann leerstehend, zwangsversteigert, zwischenvermietet, eine Ferienwohnung, ein bewohntes Haus/eine Mieteinheit, ein Gewerbeobjekt oder sogar öffentliches Land sein.
Die Art der Immobilie selbst spielt keine Rolle, sondern nur die Tatsache, dass jemand auf der Immobilie lebt, ohne das gesetzliche Recht dazu zu haben.
Ein Hausbesetzer könnte jemand sein, der:
- Ist in das Grundstück eingebrochen und will nun dort wohnen
- War ein Gast, Mitbewohner, Freund oder Familienmitglied, der ein Eigentum in Besitz genommen hat, auf das er kein Recht hat
- Ist dem Grundstückseigentümer/Vermieter unbekannt, wurde aber von jemand anderem eingeladen, auf dem Grundstück zu bleiben, und weigert sich nun, es zu verlassen
Oft, aber nicht immer, gelingt es den Hausbesetzern, durch Betrug, Einschüchterung oder Gewalt den alleinigen Besitz des Eigentums zu erlangen (was bedeutet, dass sie es geschafft haben, jeden anderen, der legal dort lebte, zu entfernen).
Mieter
Ein Mieter ist in der Regel jemand mit einer schriftlichen oder mündlichen Vereinbarung, Miete zu zahlen, um für einen bestimmten Zeitraum in der Mieteinheit zu wohnen. Untermieter haben in der Regel eine schriftliche oder mündliche Vereinbarung, die Mieteinheit ganz oder teilweise vom aktuellen Mieter zu mieten.
Mieter und Untermieter haben ein gesetzliches Recht, in der Mieteinheit zu leben, und müssen gemäß den Gesetzen Ihres Bundesstaates zu Zwangsräumungen, rechtswidrigen Inhaftierungen, Ausweisungen oder summarischen Verfahren geräumt werden, je nachdem, wie sie in Ihrem Bundesstaat genannt werden.
Wenn eine Person mit Ihnen zusammenlebt, aber keine Miete zahlt und kein festes Datum hat, an dem sie ausziehen oder Miete zahlen muss, könnte sie in einigen Bundesstaaten als Mieter nach Belieben betrachtet werden.
Restmieter sind Mieter, die einen schriftlichen oder mündlichen Mietvertrag hatten, der Mietvertrag jedoch abgelaufen ist und der Mieter in der Mieteinheit verbleibt.
Holdover-Mieter und Mieter nach Belieben. Viele Staaten betrachten jemanden, der wirklich eine Vermieter-Mieter-Beziehung mit dem Immobilieneigentümer hatte, nicht als Hausbesetzer und fassen die Entfernung von Mietern nach Belieben und Überbleibsel von Mietern in ihren normalen Räumungsverfahren zusammen.
Dies ist jedoch nicht in allen Staaten der Fall, daher ist es wichtig, einen Rechtsbeistand einzuholen, wenn Sie sich nicht sicher sind, ob ein Überbrückungsmieter oder ein Mieter nach Belieben in Ihrem Staat als Hausbesetzer angesehen werden könnte.
Schritt 2: Wenden Sie sich an die Strafverfolgungsbehörden / Informieren Sie den Hausbesetzer
In einigen Staaten, wie Arizona, müssen Sie nur die Strafverfolgungsbehörden anrufen, um die Party von den Räumlichkeiten zu entfernen, um einen Hausbesetzer loszuwerden. In anderen Bundesländern ist das nicht so einfach.
Viele Bundesstaaten verlangen von Eigentümern, die Hausbesetzer vor Gericht zu bringen, um sie zu entfernen. Je nach Staat müssen Sie dem Hausbesetzer möglicherweise schriftlich mitteilen, dass er aus dem Grundstück auszieht, oder auch nicht.
Wenn sich die betreffende Immobilie in einem Staat befindet, der KEINE schriftliche Kündigung erfordert, können Sie beim Gericht eine Klage einreichen, um den Hausbesetzer zu entfernen, sobald Sie von dem Problem erfahren.
In Bundesstaaten, in denen eine schriftliche Kündigung erforderlich ist, müssen Sie Hausbesetzern je nach Lage der Immobilie möglicherweise bis zu 2 Wochen (oder länger) Zeit geben, um die Immobilie zu verlassen. In Tennessee zum Beispiel müssen „unbefugte“ Personen (alias Hausbesetzer) eine dreitägige Kündigungsfrist erhalten.
Sobald die Frist für die Mitteilung verstrichen ist, können Sie endlich ein Gerichtsverfahren einreichen, um die Hausbesetzer entfernen zu lassen.
Selbsthilfe-Räumungen. Es mag verlockend sein, aber Sie sollten unter KEINEN Umständen versuchen, den Hausbesetzer selbst zu entfernen. Wenn Sie dies versuchen, machen Sie sich in vielen Bundesstaaten der Durchführung einer Selbsthilferäumung schuldig, was in fast allen Bundesstaaten illegal ist. Darüber hinaus könnte Sie das Selbermachen in eine gefährliche Situation bringen.
Schritt 3: Gerichtliche Klage einreichen (falls erforderlich)
In den Staaten, die eine gerichtliche Einschaltung erfordern, um einen Hausbesetzer zu entfernen, müssen Sie warten, bis eine Compliance-Frist (wie in der Mitteilung angegeben) verstrichen ist. Sobald die Frist abgelaufen ist, müssen Sie verstehen, welche Art von Gerichtsverfahren Sie gegen den Hausbesetzer einreichen müssen.
Fallarten
Es ist wichtig, dies richtig zu machen, da einige Arten von Fällen nur eingereicht werden können, wenn nie ein Vermieter-Mieter-Verhältnis bestanden hat, und andere können nur eingereicht werden, wenn ein Vermieter-Mieter-Verhältnis bestanden hat. Beachten Sie, dass der richtige Falltyp je nach Bundesland unterschiedlich ist.
Rechtswidrige Inhaftierung / Räumung / summarische Besitzaktionen
Dies sind typischerweise die Fälle, die einem in den Sinn kommen, wenn man an das Wort „Räumung“ denkt, und viele Bundesstaaten verwenden das gleiche Verfahren zum Entfernen unerwünschter Bewohner wie zum Entfernen von Mietern aus einer Mieteinheit.
In diesen Staaten dürfen Sie den Hausbesetzer oft „vertreiben“, weil er keine Miete für das Leben auf dem Grundstück bezahlt hat.
Andere Bundesstaaten erlauben es Ihnen nicht, eine Räumungsklage einzureichen, wenn zwischen Ihnen und den Hausbesetzern nie ein Vermieter-Mieter-Verhältnis bestanden hat.
Zwangseinreise und/oder Inhaftierung
Fälle von gewaltsamer Einreise oder gewaltsamer Inhaftierung werden oft definiert als jemand, der die Mieteinheit entweder friedlich oder gewaltsam betritt und sich nun weigert, sie zu verlassen.
Um jedoch als „gewaltsam“ zu gelten, muss der unerwünschte Bewohner Gewalt anwenden, um den rechtmäßigen Bewohner/Eigentümer von dem Grundstück zu entfernen, ODER er muss drohen, Gewalt gegen den rechtmäßigen Bewohner/Eigentümer anzuwenden, um auf dem Grundstück zu bleiben.
In diesen Fällen besteht in der Regel KEIN Vermieter-Mieter-Verhältnis.
Besitzurkunde-Aktionen
In New Jersey kann eine Besitzurkunde eingereicht werden, wenn kein Vermieter-Mieter-Verhältnis besteht.
Hausfriedensbruch
Diese Fälle können in der Regel nur eingereicht werden, wenn kein bestehendes Vermieter-Mieter-Verhältnis besteht.
Sie sind auch der einzige Falltyp auf dieser Liste, der kriminell (nicht zivilrechtlich) ist, und infolgedessen könnte der Person zusätzlich zur Entfernung aus dem Eigentum auch eine Gefängnisstrafe drohen.
In Kansas zum Beispiel wird ein Unbefugter zu mindestens 48 Stunden Gefängnis verurteilt.
Sonderverfahren nur für Hausbesetzer
Einige Staaten haben spezielle Verfahren, um Hausbesetzer zu entfernen. Wenn beispielsweise in Colorado die Immobilie leer steht oder derzeit unbewohnt ist UND die Person, die die Immobilie bewohnt, NICHT:
- Bezogen auf den Vermieter/Eigentümer
- Jemand, der zuvor die Erlaubnis hatte, sich auf dem Grundstück aufzuhalten
- Jemand, der zuvor Miete gezahlt hat, um in der Immobilie zu bleiben
Dann kann der Grundstückseigentümer einen Antrag auf eine einstweilige Verfügung stellen, die innerhalb von 1 Werktag nach Einreichung verhandelt wird, und wenn ihr stattgegeben wird, wird die Partei innerhalb von 24 Stunden nach Erlass der einstweiligen Verfügung durch den Gerichtsvollzieher entfernt.
Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, welche Art von Fall Sie einreichen müssen, um einen Hausbesetzer in dem Bundesstaat zu entfernen, in dem sich die Immobilie befindet – andernfalls ist es möglich, dass Ihr Fall abgewiesen wird.
Gerichtsakten einreichen
Das bedeutet, dass Sie Unterlagen ausfüllen müssen, in denen Sie erklären, warum Sie den Hausbesetzer von Ihrem Grundstück entfernen möchten. Viele Staaten werden auch verlangen, dass Sie dem Gericht eine Kopie des Räumungsbescheids vorlegen, wenn Sie dem/den Hausbesetzer/n eine Kopie aushändigen mussten.
Stellen Sie dem Hausbesetzer Gerichtsdokumente zu
Je nach Staat müssen Sie möglicherweise eine Kopie der Falldokumente und eine Vorladung zur Teilnahme an einer Anhörung der Person, die Sie entfernen möchten, zustellen.
Es ist in Ordnung, wenn Sie die Namen der Hausbesetzer nicht kennen – die meisten Bundesstaaten erlauben Ihnen, etwas wie „John Doe“, „Jane Doe“ oder „alle Bewohner“ in die Felder einzutragen, die Namen erfordern.
Einige der am häufigsten erlaubten Liefermethoden sind:
- Persönliche Zustellung der Vorladung an den unerwünschten Insassen
- Aushängen einer Kopie der Vorladung an einer gut sichtbaren Stelle auf dem Grundstück
- Senden einer Kopie der Vorladung an die Unterkunft
Diese Methoden variieren leicht von Bundesstaat zu Bundesstaat, stellen Sie also sicher, dass Sie verstehen, was in Ihrem Bundesstaat akzeptabel ist.
Es mag albern erscheinen, sich all diese Mühe zu machen, um einen Hausbesetzer zu entfernen, aber wenn die Gerichtsunterlagen nicht korrekt oder nicht innerhalb des erforderlichen Zeitrahmens zugestellt werden, könnte Ihr Fall abgewiesen werden.
Schritt 4: Nehmen Sie an der Anhörung teil
In den Staaten, die eine Gerichtsverhandlung verlangen, um einen Hausbesetzer zu entfernen, muss die Person, die die Klage eingereicht hat, normalerweise an der Anhörung teilnehmen, oder der Fall wird abgewiesen.
Stellen Sie sicher, dass Sie alle Beweise mitbringen, wie Eigentumsdokumente, unterzeichnete Mietvertragsdokumente mit den rechtmäßigen Mietern oder andere Gegenstände, die zeigen, dass die Hausbesetzer nicht mit Ihrer Zustimmung auf dem Grundstück sind.
Auch hier mag es albern erscheinen, dass Sie beweisen müssen, dass der Hausbesetzer kein Recht auf das Grundstück hat, aber das ist wichtig, da der Hausbesetzer dem Gericht falsche oder irreführende Unterlagen vorlegen kann, um zu beweisen, dass er dem Grundstück gehört, wie zum Beispiel:
- Gefälschte Miet- oder Hypothekendokumente
- Utility-Anweisungen in ihrem Namen an der Adresse der Unterkunft
- Dokumente angeblich von Ihnen, die ihnen die Erlaubnis geben, dort zu leben
Wenn das Gericht zu Ihren Gunsten entscheidet, muss der Hausbesetzer das Grundstück verlassen und kann, je nach Bundesland, von Vollzugsbeamten zwangsweise entfernt werden.
Schritt 5: Hausbesetzer wird entfernt
Je nach Staat kann der Hausbesetzer von Strafverfolgungsbeamten oder anderem autorisiertem Personal entfernt werden.
Nach der Anhörung kann es einige weitere Tage dauern, bis das Gericht die Anordnung zur Entfernung erlässt, und den Strafverfolgungsbehörden kann danach zusätzliche Zeit eingeräumt werden, bevor sie den Hausbesetzer entfernen müssen.
Verhütung. Sobald der Hausbesetzer Ihr Grundstück verlassen hat, stellen Sie sicher, dass Sie die Schlösser austauschen und alle zerbrochenen Fenster oder andere Zugangspunkte zum Grundstück reparieren. Und überprüfen Sie regelmäßig alle Ihre Immobilien, damit Sie sofort über ungewöhnliche oder verdächtige Aktivitäten informiert sind.
Räumung / Entfernung eines Hausbesetzers
Nachfolgend finden Sie eine Zusammenfassung, wie Sie einen Hausbesetzer entfernen.
- Stellen Sie fest, ob die Person Hausbesetzer oder Mieter ist.
- Wenden Sie sich an die Strafverfolgungsbehörden/übermitteln Sie eine Räumungsklage (falls erforderlich).
- Reichen Sie eine gerichtliche Klage ein, um den Hausbesetzer zu entfernen (falls erforderlich).
- Nehmen Sie an der Anhörung teil (falls eine Anhörung erforderlich ist).
- Hausbesetzer wird per Gerichtsbeschluss entfernt.
Hoffentlich werden Sie nie in eine Situation geraten, in der Sie einen Hausbesetzer von Ihrem Grundstück entfernen müssten. Wenn Ihnen das jedoch passiert, bleiben Sie ruhig und wenden Sie sich an die Strafverfolgungsbeamten oder überreichen Sie dem Hausbesetzer einen Räumungsbescheid und fahren Sie mit dem Entfernungsprozess in Ihrem Bundesstaat fort.